Прошел год с момента завершения массовой программы льготной ипотеки, и рынок недвижимости пережил существенные трансформации. Эти изменения, очевидно, не всегда были благоприятными для покупателей. Наблюдается удорожание жилищных кредитов, снижение спроса, резкое сокращение объемов выдачи ипотеки, что привело к уменьшению числа потенциальных приобретателей жилья. Несмотря на падение продаж на первичном рынке, стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться. В условиях высоких ставок эксперты делятся советами о возможных решениях жилищного вопроса.
Для оценки изменений и ближайших перспектив рынка жилья редакция издания обратилась к ряду ведущих специалистов. В онлайн-конференции приняли участие: Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риэлторов; Константин Барсуков, советник президента гильдии риэлторов Москвы; Алексей Кричевский, аналитик рынка недвижимости и автор проекта «Экономизм»; а также Ольга Магилина, руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group.
«Снижение спроса везде»
— Прошел год после окончания программы льготной ипотеки. Что мы имеем сегодня? Что происходит со спросом и ценами на жилье?
Магилина: — Для анализа состояния рынка наиболее рационально рассматривать его по отдельным сегментам. В сегментах эконом и комфорт за прошедший год отмечен рост спроса примерно на 45%. Бизнес-сегмент практически не изменился. Однако в премиум- и делюкс-сегментах наблюдались значительные колебания: во второй половине 2024 года зафиксирован рекордный рост на 20%, но уже в первой половине 2025 года произошло падение примерно на треть. При этом девелоперы, воодушевленные предыдущим успехом, увеличили объем предложения в этих сегментах также на треть, что делает ситуацию в «премиалке» особенно интересной для наблюдения.
Апрелев: — Больше всего пострадал рынок новостроек, особенно после отмены неадресной льготной ипотеки. На вторичном рынке переход к рыночным условиям начался еще за девять месяцев до этого. Уже в первой половине 2024 года стало очевидным снижение спроса, несмотря на попытки стимулировать продажи. Причина в том, что большинство покупок на первичном рынке финансируется за счет продажи жилья на вторичном рынке. Если там происходит спад сделок, средства просто не доходят до новостроек. В итоге, несмотря на усилия застройщиков и банков, 2024 год оказался менее успешным, чем 2023-й. Цены на первичном рынке по реальным сделкам не растут уже 8–9 месяцев, что свидетельствует о прямой стагнации.
Элитный рынок пытается демонстрировать благополучие, но на самом деле ситуация аналогична массовому сегменту. Падение сделок и налоговая оптимизация искажают реальную картину. Утверждения о «росте в элитке» зачастую связаны не с реальными продажами, а с техническим перераспределением активов. В целом, снижение спроса наблюдается повсеместно, достигая от 40 до 60% в разных регионах. Даже семейная ипотека не спасает. Да, объемы выдачи сохраняются, но из-за высоких ставок и ограниченного бюджета многие вынуждены брать дополнительную рыночную ипотеку, что делает покупку практически невозможной.
Кричевский: — Мои данные основаны на сухой статистике. За первое полугодие 2025 года было зафиксировано 227 тысяч продаж новостроек. Для сравнения: в 2024 году этот показатель составил 315 тысяч, а в 2023-м — 258 тысяч. В денежном выражении: 2 триллиона рублей в 2025 году против 2,6 триллиона в 2024-м и 1,8 триллиона в 2023-м. Таким образом, наблюдается снижение на 28% по количеству сделок и на 12% в денежном выражении.
Средняя стоимость квартиры в 2025 году составила 9,7 миллиона рублей, в 2024 году — 8,2 миллиона, а в 2023 году — 7,1 миллиона. Средняя цена за квадратный метр достигла 205 тысяч рублей, по сравнению со 176 тысячами в 2024-м и 148 тысячами в 2023-м.
При этом маржа застройщиков выросла, и в денежном выражении они заработали даже больше, чем в 2023 году, примерно на 20%. Стоимость жилья растет быстрее инфляции, поэтому нельзя сказать, что «все плохо». Дальше будет еще интереснее, особенно после ажиотажа перед отменой льготных программ. В июне 2025 года было выдано 2,2 триллиона рублей семейной ипотеки, тогда как рыночной — всего 44 миллиарда. Люди ожидали снижения ключевой ставки, но большинству было выгоднее разместить средства на вкладе или в облигациях, чем брать дорогую ипотеку. Внешне это выглядит как ажиотаж, но внутри — страх и выжидание.
Барсуков: — Действительно, при оценке текущей ситуации необходимо учитывать эффект высокой базы. В июне 2024 года был зафиксирован рекорд по выданным ипотекам на первичном рынке. Причиной стала неопределенность с программой семейной ипотеки, люди торопились ею воспользоваться. Застройщики, в свою очередь, умеют приспосабливаться, манипулируя предложением: часть квартир не выводится на рынок, создавая искусственный дефицит. Цены могут казаться выше, но на деле рост часто связан со стадией строительства. Если корпус почти готов, цена, естественно, выше, но это не означает общий рост рынка.
Кроме того, девелоперы искусственно перераспределяют ресурсы: приостанавливают работы на одних объектах, чтобы ускорить сдачу других, поскольку готовое жилье продается лучше. Благодаря господдержке (например, мораторию на штрафы) у них больше гибкости. Сейчас снова обсуждается возможное ограничение семейной ипотеки: если это решение будет принято в сентябре, то в декабре ожидается новый всплеск спроса, за которым снова последуют «акции», «скидки» и повышение цен.
— А как обстоят дела с загородной недвижимостью?
Апрелев: — В секторе загородной недвижимости ситуация не столь оптимистична. В марте наблюдался некоторый подъем активности, сделки заключались динамично, но уже с апреля интерес резко обрушился. Весна традиционно считается пиковым сезоном для загородного жилья, однако в этом году спрос упал в разы. Даже к готовым объектам отсутствует интерес. Возможно, у отдельных проектов дела идут успешно, но в целом по рынку наблюдается стагнация. На вторичном загородном рынке цены снизились примерно на 30% по сравнению с прошлым годом. Готовые дома особенно сильно просели, а в мае был полный вакуум по обращениям. В июне наметилось легкое оживление, но оно быстро сошло на нет.
Проблема заключается в том, что загородная недвижимость часто рассматривается либо как второе жилье, либо как альтернатива городской квартире. Но решение о переезде за город требует тщательного взвешивания: транспортная доступность, инфраструктура, школы, медицина — все это необходимо учитывать. Продать квартиру ради покупки дома за городом готовы далеко не все. Поэтому спрос остается локальным и кратковременным. Например, в марте 2025 года количество сделок по загородной недвижимости почти вдвое превысило прошлогодний уровень — в этом и заключается все «оживление».
Магилина: — Мартовский всплеск был напрямую связан с ипотечными программами. Люди пытались успеть взять кредит на старых условиях, приобретая загородные дома, в том числе строящиеся — кто-то покупал землю, кто-то заключал договоры подряда. Зимой и в начале весны 2025 года началось массовое завершение строек, что привело к вводу объектов в эксплуатацию и росту числа сделок.
Вторичный рынок в пригороде реагирует особенно резко. По московскому региону объем предложений упал почти вдвое. Причина проста: на фоне роста цен на загородную «первичку» (которая подорожала на 30%) продавцы на вторичном рынке не могут удерживать прежнюю планку и просто снимают объекты с продажи. То есть рынок замер не из-за отсутствия интереса, а из-за ценового дисбаланса.
Барсуков: — Главная проблема вторичного рынка — это переоценка. По всей стране наблюдаются завышенные ожидания продавцов, особенно в загородном сегменте. Они оценивают не реальную рыночную стоимость, а свои вложения, эмоциональную привязанность, вид из окна, качество забора или «дизайнерский ремонт». В результате загородная недвижимость либо не продается годами, либо требует торга до 50%. Например, участок в овраге, где половина земли фактически непригодна, продавец хочет 4 миллиона, хотя рыночная цена — 1,5 миллиона. Объект продается уже четвертый год, скидка выросла с 15% до 40%. И это не единичный случай, подобное происходит повсеместно.
Что же реально покупают сегодня на вторичном рынке загородной недвижимости? Только новый, готовый, качественный дом, и то при условии адекватной цены. Все остальное «стоит». На первичном рынке интерес присутствует, но он в основном привязан к семейной ипотеке. Если объект подходит под ее условия, его покупают. Чаще всего это земля под строительство или дома на начальной стадии возведения.
«Не покупать, а копить»
— Долгое время считалось, что снимать жилье невыгодно, лучше взять ипотеку. Но сейчас жилищные кредиты стали неподъемными, и все больше людей выбирают аренду. Что происходит на рынке съемного жилья?
Кричевский: — Я сам арендую жилье. И, честно говоря, даже при неплохих доходах не готов брать ипотеку по текущим ставкам. Аренда обходится чуть больше 100 тысяч в месяц, тогда как ипотека на аналогичную квартиру — 400 тысяч в месяц. Здесь нет никакой логики. Пять лет назад ситуация была иной: ставки по ипотеке около 8%, ключевая — 6%, цены на 30% ниже. Тогда ипотека имела смысл. Сейчас — нет.
Вот простой пример: квартира стоит 12 миллионов по объявлению, но реально — 11 миллионов, если получить скидку за срочность или наличный расчет. При стандартном первоначальном взносе и сроке 20 лет ежемесячный платеж составит 180–200 тысяч. А аренда той же квартиры — 50–60 тысяч. Разница в три-четыре раза. Эти деньги можно легко вложить под 18% годовых, а при необходимости найти и под 20–25%. Через год это станет существенным прибавлением к капиталу. А ставки, возможно, снизятся — тогда и будет смысл пересмотреть стратегию.
Именно поэтому растет спрос на аренду. Люди вынуждены переходить на наем жилья. Это не модный тренд, а чистая математика.
Апрелев: — Согласен. Это вопрос рациональности. Те, кто умеет считать и не поддается эмоциям, оказываются в выигрыше. На ипотеку сейчас решаются немногие. Да, кто-то берет кредит под 21–22% годовых, несмотря на снижение ключевой ставки на процент. Но даже в этом случае ипотека обходится в 4–5 раз дороже аренды.
Простой расчет: если арендатор платит 4–5% годовых от стоимости объекта, а ипотечник — 22%, то разницу можно ежемесячно инвестировать. Это позволяет формировать капитал быстрее, чем растет задолженность. Пока инфляция не разогналась, аренда дешевле, депозиты выгоднее, а покупка — это долгосрочная перспектива.
Рынок жилищных кредитов восстановится, когда изменятся ожидания. Первую волну мы уже видели: ключевая ставка снизилась — и ипотечные ставки просели на 6–7 процентных пунктов. Если Центральный банк снизит ключевую ставку еще дважды до сентября, например, может начаться вторая волна спроса. Но до осени ожидать серьезных изменений не приходится.
Барсуков: — Важный момент: даже если Центральный банк не будет снижать ставку, я ожидаю роста цен на вторичном рынке — примерно на 10% до конца года. Почему? Психология. Даже без доступной ипотеки рынок почувствует движение, и продавцы поднимут цены «на ожиданиях».
Однако ипотека доступнее не станет. ЦБ не допустит, чтобы дешевые кредиты снова разогнали инфляцию. Но психологически рынок оживится.
Что касается аренды, люди были бы рады жить в собственной квартире, но физически не могут себе этого позволить. И вот что интересно: если такая ситуация с высокими ставками сохранится еще 5–7 лет, то изменится сама модель поведения населения. Люди начнут не покупать, а копить. Накопительный подход станет нормой. И тогда арендный рынок тоже преобразится — станет стабильнее, предсказуемее. Это произойдет не из-за любви к найму, а потому что иначе будет невозможно жить.
— Из льготных программ в силе остается семейная ипотека. Но что произойдет, если ее запретят брать не по месту прописки? Минфин поддерживает территориальные ограничения — мол, нельзя оформлять льготную ипотеку там, где не живешь. Не приведет ли это к тому, что молодые семьи будут зажаты между дорогими агломерациями и депрессивными регионами? Что делать, если жить хочется в одном месте, а ипотека доступна в другом?
Барсуков: — Когда в Совете Федерации озвучивали идею привязки семейной ипотеки к прописке, скорее всего, они опирались на некорректную статистику, утверждая, что 40% семей покупают жилье не по месту прописки. Это сложно точно посчитать. Если цель — запретить инвестиционные покупки, то необходимо четко определить, что к ним относится. Когда человек приобретает квартиру для ребенка на будущее или себе на пенсию — это тоже инвестиция? Если такое решение примут, люди просто начнут покупать прописку, это несложно.
Кричевский: — Абсурдно обсуждать покупку прописки — это уголовная статья. Сама инициатива непонятна: речь идет о временной или постоянной регистрации? Если о временной — это просто формальность. Были идеи расширить семейную ипотеку: для детей до 18 лет, для учителей, для семей участников СВО… Но все упирается в отсутствие средств. Не факт, что семейная ипотека в текущем виде вообще сохранится. Возможно, ее сократят, что прослеживается в общих бюджетных и налоговых решениях.
Апрелев: — Уверен, подобное решение не будет принято. Миллионы людей в нашей стране живут и работают в других регионах, не там, где прописаны. Привязка к прописке создаст массу проблем и не решит ни одной. Люди просто будут оформлять фиктивную регистрацию. Если цель — ограничить покупку вне региона, необходимо создать там полноценный рынок. Сейчас 70% потенциальных покупателей не могут воспользоваться ипотекой, потому что в их регионах ничего не строится. Запрет на мобильность разрушит рынок труда. Почему нельзя купить индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на вторичном рынке? Почему только новые дома? Все это создает искусственные барьеры и подталкивает людей спешно брать ипотеку даже под невыгодные проценты, пока не «закрутили гайки».
Магилина: — Важно учитывать: Москва и область — это разные регионы. Если введут территориальные ограничения, москвичи не смогут купить дом в Подмосковье по семейной ипотеке. Это полный абсурд.
«Дом еще строится, а жить где-то надо»
— Допустим, у семьи есть желание улучшить жилищные условия: не хватает квадратных метров, дети подрастают, нужна большая площадь. Какие варианты сейчас есть для таких семей?
Магилина: — Тем, кто имеет возможность воспользоваться семейной ипотекой, сейчас, пожалуй, стоит это сделать. Если есть возможность грамотно структурировать активы, продать что-то и приобрести жилье — это тоже неплохой момент. Пока рынок хоть и не стал полностью «рынком покупателя», но уже движется в эту сторону. В будущем может стать сложнее с предложением в массовом сегменте, так что сейчас не худшее время для сделки.
Апрелев: — Поддержу: семейная ипотека — это разумная альтернатива аренде по ежемесячным платежам. Главное — располагать первоначальным взносом. А еще важно грамотно подготовиться к переговорам с застройщиком. Не просто изучать обзоры, а сравнивать их предложения с уже построенными домами, смотреть, по какой цене продается жилье в сданных проектах. Если соседний дом стоит дешевле, чем строящийся, — это веский аргумент для торга. Сейчас у застройщика явно нет изобилия покупателей.
Если речь идет об обмене — это тоже разумная тактика. Можно взять ипотеку под новое жилье, затем продать свою недвижимость и погасить кредит. Разница в цене может быть несущественной, зато вы уже живете там, где хотите. Сейчас рынок стабилен, можно спокойно продавать и покупать, не опасаясь, что не успеете из-за роста цен. Ипотека помогает ускорить сделку — это нормальный подход, особенно если найден подходящий вариант.
Барсуков: — У семейной ипотеки есть одна особенность: дом еще строится, а жить где-то нужно. Это проблема. Большинство покупает «на будущее» — не для немедленного проживания, а для детей или в качестве инвестиций. Половина покупок — это однокомнатные квартиры и студии. Для расширения площади часто применяются различные инструменты, например, рассрочка от застройщика, но пользоваться ею стоит с осторожностью.
Если вы продаете старую квартиру и хотите приобрести новостройку, есть такой вариант: внести минимальный взнос, оформить рассрочку до сдачи дома, спокойно жить в своей прежней квартире, затем продать ее, пожить на съемной, сделать ремонт и переехать.
Иногда люди продают квартиру, кладут деньги на депозит, арендуют жилье и через полгода покупают нечто лучшее, чем могли бы изначально. Сейчас с этим стоит быть аккуратнее — ставки по вкладам стали ниже, но если есть где пожить — можно выиграть на разнице в цене.
Кричевский: — Часто забывают, что покупка жилья включает не только стоимость самой квартиры. Понадобятся еще 20–30% от стоимости недвижимости на ремонт, мебель, технику, а также на аренду жилья на время ожидания. Это реальные расходы, которые необходимо учитывать.
Каждая ситуация индивидуальна. Если в семье появляется ребенок, необходимо срочно расширять жилплощадь, несмотря ни на что. Ипотека — это инструмент, как и рассрочка. Но трейд-ин (схема покупки квартиры, при которой старая квартира засчитывается в счет оплаты новой) — не лучший вариант: вы потеряете 20% стоимости, особенно если работаете с «партнерами» застройщика.
Если же нет каких-то особых обстоятельств, то я бы вообще советовал не торопиться с покупкой при переезде. Снимите жилье в том районе или городе, куда собираетесь. Поживите полгода, оцените, нравится ли вам инфраструктура, социальная сфера, окружение. Если не подойдет — потери будут только от аренды. Если же купили и разочаровались — это уже гораздо бóльшие потери. Подход должен быть осторожным, основанным на конкретной жизненной ситуации.
