Россияне выбирают «быструю» ипотеку: досрочное погашение становится нормой

В текущем году значительно увеличилось количество граждан России, приобретающих жилье с помощью ипотечных займов, которые они планируют погасить в течение нескольких месяцев. Этот тренд, получивший название «короткой ипотеки», охватывает от 10% до 15% всех сделок с недвижимостью и наиболее часто встречается на вторичном рынке, а также в сегментах бизнес- и премиум-класса новостроек.

Краткосрочные ипотечные кредиты, обычно сроком до одного года, используются для оперативного бронирования понравившихся объектов недвижимости. Погашение такого кредита часто осуществляется за счет средств, вырученных от продажи уже имеющегося жилья. Фактически, займ покрывает лишь разницу между стоимостью приобретаемой и реализуемой недвижимости.

Этот вид ипотеки также применяется при ожидании рефинансирования или необходимости отложить закрытие банковского вклада. Специалисты рынка считают, что «короткая ипотека» является временным решением и не ложится тяжелым долговым бременем на заемщиков. Они предполагают, что интерес к ней снизится, когда рыночные ипотечные ставки опустятся до 14%.

Вопрос о достижении такого уровня ставок остается открытым. Несмотря на уверенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 17% годовых в последние месяцы, банки не спешат корректировать свои ипотечные предложения, удерживая их на крайне высоком уровне. В столице средняя ставка по ипотеке достигает 20,11%. Эксперты рынка недвижимости подсчитывают, что при таких условиях переплата за кредит может составить стоимость трех, а то и пяти дополнительных квартир.

Тем не менее, краткосрочные ипотечные программы выгодны и для финансовых учреждений. Их приоритет — поддерживать спрос и активность россиян на кредитном рынке, особенно в отношении дорогостоящих жилищных займов.

Мнение эксперта о «короткой ипотеке»

Константин Апрелев, основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов, утверждает, что феномен «короткой ипотеки» скорее является метафорой, чем отдельным банковским продуктом.

«Никто не оформляет специализированные краткосрочные ипотечные продукты. Это не самостоятельный сегмент рынка, – разъясняет Апрелев. – Люди просто стремятся максимально быстро погасить стандартные ипотечные займы из-за чрезвычайно высоких процентных ставок. Они берут обычный жилищный кредит, но целенаправленно выплачивают его досрочно, что часто обусловлено сопровождением так называемых альтернативных сделок с недвижимостью.»

Если у вас есть определенные сбережения, вы можете использовать их для первоначального взноса, а затем закрыть оставшуюся часть долга за счет продажи текущего жилья. Это фактически представляет собой обменную операцию на рынке недвижимости: вы продаете одну собственность, чтобы приобрести другую.

Допустим, ваша существующая квартира стоит 70-80% от цены желаемой новой. Вы берете стандартную ипотеку на оставшиеся 20-30% и затем используете средства от продажи старого жилья для полного погашения этого кредита. Это подтверждает, что речь идет об обычной ипотеке, которая просто гасится в кратчайшие сроки.

Штрафы за досрочное погашение: миф или реальность?

– Но разве банки не применяют жесткие штрафы за досрочное погашение?

– Все зависит от условий подписанного договора. Если заемщик изначально планирует досрочное погашение, необходимо убедиться в отсутствии штрафов или их минимальном размере в кредитном соглашении. Часто люди не уверены в своих финансовых возможностях, но крайне высокие ставки подталкивают их к этому шагу. Важно тщательно выбирать кредитную программу и банк, чтобы избежать нежелательных санкций. В любом случае, для банка это выгодно, так как он получает значительную прибыль от самой операции, включая комиссии за страхование титула, жизни и имущества, без которых ипотека не будет выдана. Процесс оформления ипотеки сам по себе является дорогостоящим.

«Смерть» рыночной ипотеки: что говорят цифры?

– Некоторые официальные лица утверждают, что рыночная ипотека в России фактически «умерла» из-за непомерно высоких процентов. Насколько это соответствует действительности?

– Необходимо анализировать как структуру, так и объемы сделок. За последние 12-18 месяцев их количество сократилось в разы. Большая часть сделок с ипотекой приходится на вторичный рынок, а долгосрочные займы практически отсутствуют, уступая место краткосрочным. Например, взяв миллион рублей под 20% годовых, заемщик должен будет вернуть 1,2 миллиона. А при кредите в 10 миллионов на год сумма к возврату составит 12 миллионов. В подобных условиях люди максимально мобилизуют свои ресурсы, чтобы досрочно закрыть ипотеку, привлекая средства от родственников, друзей, продавая другие активы или направляя значительную долю своих доходов на ускоренное погашение. Это свидетельствует о рациональном финансовом подходе.