Объем обязательств россиян по ипотеке сопоставим с половиной федерального бюджета страны
Фото: Алексей Меринов
Совокупный ипотечный долг граждан России достиг впечатляющей отметки в 22,1 трлн рублей, что эквивалентно примерно половине всех расходов федерального бюджета. Однако наибольшее беспокойство у специалистов вызывает не столько сам объем задолженности, сколько заметное увеличение просроченных платежей по жилищным кредитам. За последний год этот показатель вырос почти вдвое, с 0,36% до 0,74% от общего ипотечного портфеля, достигнув к июлю 145 млрд рублей. Основными причинами этой тревожной тенденции считаются ужесточение условий кредитования и общее снижение реальных доходов населения.
Исследование, проведенное крупной девелоперской компанией, выявило, что 38% ипотечных заемщиков едва справляются с ежемесячными выплатами, а еще 23% регулярно вынуждены прибегать к займам для покрытия кредитных обязательств. Несмотря на возрастающие трудности, спрос на ипотеку остается высоким. Центральный банк сообщает, что в июне было выдано 68,7 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 308,9 млрд рублей (против 63,3 тысячи кредитов на 287,3 млрд рублей в мае). Примечательно, что 85% этих выдач приходятся на льготные государственные программы, главным образом предназначенные для многодетных семей.
Хотя пока рано говорить о формировании полноценного «ипотечного пузыря», особую обеспокоенность вызывает динамичный рост объема «плохих» долгов. Доля просроченной задолженности достигла исторического максимума. Задолженность, превышающая 90 дней, как правило, свидетельствует о неспособности заемщика обслуживать кредит. Несмотря на то, что текущие 145 млрд рублей просрочки кажутся незначительными по сравнению с общим долгом в 22,1 трлн рублей, эта проблема проявляет четкую тенденцию к усугублению.
Алексей Зубец, директор Центра исследований социальной экономики, отмечает: «Несмотря на внушительную цифру общего ипотечного портфеля в 22,1 трлн рублей, ключевым индикатором рыночной стабильности является не его объем, а доля просроченных платежей. В настоящее время она не превышает 1%, при этом ипотечный сектор в значительной мере поддерживается государственными программами. Однако, тревогу вызывают социальные аспекты: данные опросов показывают полуторакратный рост числа заемщиков в России, опасающихся невозможности погашения ипотеки при ухудшении их финансового состояния. Хотя таких пока менее 10% от общего числа, их опасения усиливаются».
Зубец также подчеркивает, что сокращение рынка труда и урезание премий в ряде компаний, особенно в гражданском секторе, приводят к стагнации реальных доходов населения. Выплаты по ипотеке часто поглощают до половины семейного бюджета, что в условиях инфляции 8-10% делает обслуживание кредитов все более затруднительным. Дополнительно, рынок первичного жилья страдает от перенасыщения: до 70% квартир в новостройках остаются непроданными (это 319 тысяч объектов, что в полтора раза больше, чем годом ранее). В таких условиях банкам приходится прибегать к реализации залогового имущества со значительными скидками, порой достигающими 20-30% и более.
Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» в компании «Сравни», указывает: «Несмотря на то, что доля просроченной ипотечной задолженности пока не достигает 1% от общего объема выданных кредитов, в абсолютных цифрах она демонстрирует устойчивый рост. Это свидетельствует о возрастающих сложностях у заемщиков с выполнением своих обязательств. Основные причины кроются в отсутствии ожидаемого увеличения доходов, удорожании жизни и общей тенденции к закредитованности. Важно также отметить, что большинство текущих просрочек приходится на кредиты, выданные в 2023 – начале 2024 года, когда активно действовали программы льготной и семейной ипотеки. В тот период банки проявляли значительно большую лояльность: первоначальный взнос мог составлять всего 10%, а показатель долговой нагрузки нередко превышал 50%».
Это привело к тому, что многие люди приобрели жилье в ипотеку, которая со временем стала для них непосильным бременем. Стоит также учитывать, что стоимость квартир на первичном рынке зачастую превышает цены аналогичных объектов на вторичном рынке (после оформления права собственности). Следовательно, продажа такого жилья не всегда покрывает полную сумму задолженности перед банком. Эксперт поясняет, что хотя законодательство позволяет кредитным организациям взыскивать долги через реализацию заложенного имущества, даже если это единственное жилье с прописанными несовершеннолетними, банки обычно стараются избегать этой длительной и затратной процедуры, прибегая к ней лишь в самых крайних случаях.
Подытоживая, Екатерина Сташкова отмечает, что банки предпочитают решать вопросы с проблемными заемщиками во внесудебном порядке или заключать мировые соглашения в ходе судебного разбирательства, предлагая варианты погашения долга, например, в рассрочку.
