Ограничения на выдачу семейной ипотеки могут отсечь часть заемщиков
Российский ипотечный рынок переживает непростой период. В первой половине текущего года объем выданных банками жилищных кредитов составил 1,5 триллиона рублей, что почти вдвое меньше, чем за тот же период 2024 года (снижение на 47%). Общее число выданных кредитов сократилось на 55%, составив 340 тысяч. При этом, согласно официальной статистике, льготные программы по-прежнему играют ключевую роль, на них приходится 63% всех сделок (и 81% от денежного объема).
В этой ситуации появляется новая законодательная инициатива, которая вызывает дискуссии. Предлагается запретить оформление семейной ипотеки, если заемщик не зарегистрирован в регионе приобретения жилья. Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко ранее отмечала, что в прошлом году большая часть семейных ипотечных кредитов, предназначенных для семей с детьми, была получена в столичных регионах (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленинградская область) заемщиками, проживающими в других частях страны. По мнению Совфеда, государственная программа должна быть более нацелена на улучшение жилищных условий семей именно в их текущем регионе проживания.
По словам главы думского комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, законопроект может быть представлен в Госдуму в течение месяца и, возможно, начнет действовать уже в первом квартале 2026 года. Эксперты рынка недвижимости считают принятие документа весьма вероятным, но указывают на существенные минусы и потенциальные бюрократические барьеры.
Одним из основных недостатков называют необходимость смены регистрации для тех, кто хочет купить жилье в другом регионе по льготной программе. Эта процедура может быть обременительной или даже невозможной для части граждан. Аналитик Владимир Чернов из Freedom Finance Global предупреждает, что инициатива увеличит административную нагрузку на банки, что может привести к снижению количества одобренных заявок. По его прогнозам, объемы выдачи могут сократиться еще на 30%, особенно в крупных городах.
Директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец назвал предложение «крайне спорным». Он подчеркивает, что семейная ипотека предназначена для поддержки семей с детьми, а не для регулирования территорий. По его мнению, гражданин должен иметь право приобрести жилье в любом регионе страны, независимо от места прописки, и свободно туда переехать. Зубец выделяет несколько возможных причин такой инициативы со стороны властей: снижение государственных расходов (часть кредитов субсидируется из бюджета), попытка ограничить миграцию в крупные города (существует гипотеза, что переезд в мегаполис снижает рождаемость) и стремление сделать программу более адресной, исключив ее использование в инвестиционных целях.
Алексей Зубец считает, что банки и застройщики, для которых семейная ипотека является важным источником финансирования, могут активно противодействовать принятию подобного закона через лоббирование.
Сомнения в целесообразности инициативы выражает и старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. Она напоминает о конституционной норме, гарантирующей свободу передвижения граждан по стране. По ее словам, предлагаемый запрет создает парадоксальную ситуацию: чтобы получить регистрацию в новом регионе (для ипотеки), нужно иметь там жилье, а чтобы купить жилье на льготных условиях, нужна регистрация. Это может стать неразрешимой проблемой для многих. Гусятникова предполагает, что цель властей — помешать использованию семейной ипотеки для инвестиций, но считает, что существуют более простые и логичные способы достичь этого, например, разрешив покупку только одной квартиры по льготной программе на семью.
В свою очередь, директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин видит в инициативе не ограничение мобильности, а меру борьбы со злоупотреблениями. Он утверждает, что участились случаи, когда заемщики используют программу для покупки дешевого жилья в регионах с низкой стоимостью, не планируя там проживать, а формально соответствуя условиям для получения льготы. Такая практика, по его мнению, подрывает эффективность программы, призванной улучшать жилищные условия семей по месту их фактического проживания. Тумин считает, что рынок движется к более сбалансированной и адресной модели, где спрос на льготную ипотеку будет соответствовать реальным потребностям семей в конкретных регионах.
