Специалисты финансового рынка предостерегают: без внушительного ежемесячного заработка ипотека может обернуться серьезными проблемами для заемщиков.
Фото: Геннадий Черкасов
Приобретение жилья в кредит в текущих условиях требует ежемесячного дохода не менее 300 тысяч рублей, как отмечают аналитики Высшей школы экономики. Несмотря на недавнее снижение ключевой ставки Центрального банка до 18%, ожидаемое падение ипотечных ставок лишь до 23% не делает жилье более доступным для большинства граждан.
Ипотечный кредит, призванный улучшать жилищные условия, фактически превратился в привилегию. Специалисты предупреждают, что без значительного первого взноса, стабильно высокого дохода или возможности реализовать уже имеющуюся недвижимость, оформление ипотеки может быть крайне рискованным.
Хотя Центральный банк недавно понизил ключевую ставку до 18%, что вызвало надежды на активизацию ипотечного кредитования, эти ожидания пока не оправдываются. Ставки по ипотеке снижаются незначительно и, по мнению экспертов, к концу года едва ли опустятся ниже 23%, что остается слишком высоким показателем для большинства потенциальных заемщиков.
Согласно анализу НИУ ВШЭ, для комфортного обслуживания ипотечного кредита под 23% годовых ежемесячный доход семьи должен составлять от 300 до 400 тысяч рублей. При этом только на погашение процентов по такому займу может уходить от 150 до 200 тысяч рублей в месяц. Это означает, что для избежания финансовых трудностей, заработок должен существенно превосходить размер ежемесячного платежа. Подобный уровень доходов доступен лишь ограниченной части населения, которая, вероятно, уже не испытывает острых жилищных проблем.
На фоне описанной ситуации усиливается беспокойство по поводу растущей закредитованности граждан. Алексей Кричевский, аналитик рынка недвижимости и основатель проекта «Экономизм», прогнозирует дальнейший рост просрочек по ипотечным платежам. Он отмечает, что только в июне объем таких задолженностей увеличился на 7%, достигнув почти 140 миллиардов рублей. Это свидетельствует об ухудшении экономической обстановки: у населения растут расходы, а реальные доходы падают. Те, кто оформлял ипотеку год-полтора назад, рассчитывая на последующее рефинансирование, оказались в крайне затруднительном положении.
Кричевский подчеркивает, что ипотека является тем видом кредита, по которому заемщики стараются избегать просрочек в первую очередь, чтобы не потерять жилье. Если же проблемы с выплатами начинаются даже в этой сфере, это является серьезным индикатором критического состояния финансового благополучия населения.
Для граждан, которые все же рассматривают оформление ипотеки при высоких процентных ставках, Кричевский рекомендует соблюдать осторожность. Он советует убедиться, что совокупный доход семьи как минимум вдвое превышает все ежемесячные кредитные платежи. Это поможет избежать долговой ямы. Также крайне желательно иметь финансовый резерв, достаточный для покрытия расходов на жизнь в течение как минимум трех месяцев. Кроме того, эксперт рекомендует по возможности не затягивать срок кредита, так как чем он короче, тем меньше будет общая сумма переплаты по процентам.
Рассмотрим пример: квартира стоимостью 10 миллионов рублей при первоначальном взносе 3 миллиона. Оставшаяся сумма займа в 7 миллионов рублей под 23% на 20 лет обернется ежемесячными платежами в 135 тысяч рублей и колоссальной переплатой, превышающей 25 миллионов рублей. Сокращение срока кредита до 10 лет увеличит ежемесячный платеж до 150 тысяч, но значительно уменьшит переплату до 11 миллионов рублей.
Эксперты сходятся во мнении, что для стабилизации ситуации на ипотечном рынке необходимо снижение ключевой ставки как минимум до 15%. Только при таком условии средняя ипотечная ставка сможет опуститься ниже 20% годовых. Однако даже в этом случае, без внедрения дополнительных мер поддержки, приобретение жилья останется недоступным для семей с доходом менее 200 тысяч рублей. Кричевский подчеркивает, что бюджет страны в настоящее время не располагает средствами для реализации масштабных программ поддержки. По его словам, существующие льготные программы, такие как «семейная ипотека», могут помочь лишь ограниченному кругу лиц. В сущности, для большинства граждан остается два пути: либо значительно увеличить свой доход, либо использовать льготные программы, что часто подразумевает рождение детей. При этом даже в случае льгот понадобятся средства на временное жилье, ремонт и обстановку.
Таким образом, в условиях высоких процентных ставок и неустойчивого уровня доходов населения, ипотека фактически превращается в инструмент приобретения жилья, доступный лишь финансово обеспеченным слоям. Для большинства же россиян это сопряженный с высоким риском, долгосрочный и крайне затратный путь, требующий значительной финансовой стабильности, тщательного планирования и реалистичной оценки своих возможностей. Пока экономическая ситуация остается сложной, комфортное жилье в новых домах для многих продолжит оставаться лишь несбыточной мечтой.
