Ипотека под 22%: кто готов переплатить в шесть раз?

Ипотечные эксперты раскрывают мотивы заемщиков, соглашающихся на высокие проценты.

В России средний размер ипотечного кредита достиг рекордных 4,5 миллиона рублей. При текущей рыночной ставке в 22,4% это означает, что заемщик, выплачивающий кредит на протяжении всего срока, переплатит банку около 21 миллиона рублей, что почти в шесть раз превышает первоначальную сумму. Кто и почему идет на такие условия – выясняли эксперты.

Увеличение стоимости жилья привело к тому, что срок ипотечных кредитов вырос до 308 месяцев, или почти 26 лет. Средняя сумма займа этим летом составила 4,5 миллиона рублей, что является максимальным показателем по данным Центробанка РФ. С учетом рыночной ставки 22,4%, итоговая переплата за новую квартиру может составить 21 миллион рублей. Таким образом, заемщик фактически возвращает стоимость почти шести квартир.

Эти расчеты вызвали неоднозначную реакцию среди аналитиков. Ипотечный брокер, генеральный директор Infull Андрей Креер, подтверждает, что средний кредит в 4,5 миллиона рублей при ставке 22-23% является реальной ситуацией для России. Он отмечает, что при таких условиях, особенно при длительном сроке около 26 лет, заемщик действительно переплачивает сумму, в 5-6 раз превышающую основной долг. Креер подчеркивает, что такие высокие процентные ставки – это не только рекорд для российского регулятора, но и один из самых высоких показателей в мире, особенно по сравнению с развитыми странами, где ставки обычно составляют 3-6%.

Однако существуют и альтернативные мнения. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов не согласен с такими расчетами. Он утверждает, что большинство заемщиков не планируют выплачивать ипотеку по рыночным ставкам на протяжении всех 25-30 лет, что приводит к шестикратной переплате. Попов указывает, что длинные кредиты часто оформляются с расчетом на досрочное погашение или при очень крупном первоначальном взносе (более 70%). Реальная средняя ставка по всем жилищным кредитам в 2025 году, по его словам, стабильно ниже 10%. Это объясняется тем, что большинство займов приходятся на льготные программы, комбинированные продукты или относительно небольшие суммы по более высоким ставкам. Банки проявляют осторожность и не заинтересованы в высокорисковых кредитах, что часто приводит к отказам или жестким условиям. Попов считает, что полноценное развитие рыночной ипотеки возможно только после снижения ключевой ставки ЦБ РФ ниже 15%.

Действительно, доля рыночной ипотеки в России невелика. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в середине августа заявил, что она «практически перестала существовать», составляя менее 20% всех сделок, тогда как льготные программы занимают 80%. Клиенты, оформляющие ипотеку по рыночным ставкам, представляют собой специфическую группу. Среди них – люди с уверенным стабильным доходом, такие как сотрудники крупных госкорпораций или высокопоставленные бюджетники, которые не планируют менять работу, как отмечает застройщик Владимир Прохоров. К этой категории также относятся молодые семьи, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса, а также специалисты IT-сферы или предприниматели с высоким первоначальным взносом и стабильным доходом, рассчитывающие на улучшение условий и последующее рефинансирование. Для всех этих заемщиков, а также для покупателей жилья в целом, определяющим фактором становится не полная стоимость квартиры, а размер ежемесячного платежа. Елена Кудрявцева, руководитель отдела ипотеки RedCat, объясняет, что если ежемесячный платеж сопоставим с арендной платой, и у покупателя есть первоначальный взнос, он готов взять ипотеку даже под высокий процент, надеясь на досрочное погашение или снижение ставки в будущем.