Правительство, стремясь найти решение жилищной проблемы, рассматривает возможность возрождения института доходных домов, опираясь на исторический опыт царской России.
Фото: АГН «Москва»
Уже этой осенью Государственная Дума может рассмотреть законопроект, направленный на возрождение доходных домов в России. Эту информацию подтвердил первый заместитель председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Особенность таких домов заключается в том, что квартиры в них не продаются в собственность по рыночным ценам, а сдаются в аренду, часто на долгосрочной основе. Эта концепция не является новой: подобные учреждения успешно функционировали в дореволюционной России. Возникает вопрос: как эта историческая модель впишется в реалии современного российского рынка недвижимости?
Исторический контекст и современная актуальность
Более ста лет назад, до 1917 года, доходные дома занимали значительную долю на рынке жилья: в Москве они составляли 40% всего жилищного фонда, а в Санкт-Петербурге — до 80%. В них проживали представители самых разных слоев общества, включая известных личностей. Например, Максим Горький написал свою знаменитую пьесу «На дне» в 1902 году, арендуя целый этаж в доходном доме в Нижнем Новгороде.
Сегодня законодатели стремятся возродить институт доходных домов, видя в этом эффективный путь к решению жилищных проблем россиян. Несмотря на существование ипотеки, ее нынешняя высокая стоимость и процентные ставки делают приобретение жилья недоступным для многих семей. Доходные дома могли бы предложить альтернативу, позволяя проживать в арендованной квартире долгие годы, не становясь ее собственником, как это было до революции. Ключевой вопрос — стоимость такой аренды. Авторы законопроекта обещают, что это будет не дорогая коммерческая аренда, но и не социальный найм, а что-то среднее, доступное большинству граждан.
Хотя детали пока не раскрываются, известно, что в таких домах будет обязательна временная регистрация на срок действия договора аренды с возможностью ее упрощенного продления. Жильцам и их детям будет доступна вся необходимая социальная инфраструктура, включая медицинские учреждения, школы и детские сады.
Вызовы и пути их решения
Однако, прежде чем доходные дома появятся в России, их необходимо построить. По оценкам некоторых экономистов, срок окупаемости инвестиций в такое жилье может достигать 20-30 лет, что делает его непривлекательным для частных инвесторов. Чтобы стимулировать строительство, законодатели предлагают беспрецедентные налоговые льготы: нулевые налоги на период строительства и в течение 10 лет после ввода объекта в эксплуатацию, а также полное освобождение от налогов на аренду земельного участка, имущество, НДС и доходы от сдачи помещений в аренду.
Начать работу над проектом депутаты планируют с внесения поправок в Жилищный кодекс, где в настоящее время отсутствуют такие понятия, как «доходный дом» и даже «общежитие», хотя многоквартирные дома и нежилые помещения уже учтены.
Финансовый аналитик, кандидат экономических наук Михаил Беляев поделился своим опытом и видением:
«Мой дед жил в Риге в доходном доме. Зимой он арендовал меблированную квартиру, а летом вся семья переезжала на взморье, также снимая жилье. Потом они возвращались в Ригу, но уже в другую квартиру, поскольку прежняя была занята. Доходные дома, безусловно, перспективны. Однако я бы скорее говорил о государственных доходных домах, цель которых – не высокая прибыль, а выполнение социальной функции по улучшению жилищных условий россиян со скромным достатком.»
Интервью с экспертом:
В крупных городах многие новостройки пустуют из-за высокой стоимости. Зачем строить новые доходные дома, если можно использовать уже существующее свободное жилье?
«Это возможно. Вопрос в том, кто этим займется. Эти пустующие дома должен кто-то выкупить – либо частный инвестор, либо государство. Если государство, то оно не должно покупать их по рыночной цене. Зачем кормить застройщика за счет налогоплательщиков?»
Законопроект предлагает инвесторам доходных домов освобождение от всех налогов на период строительства и на 10 лет вперед. Считаете ли вы это справедливым?
«Я категорически против любых налоговых льгот. Их не должно быть. В противном случае это ляжет дополнительной нагрузкой на бюджет или на потребителей, а бизнес будет просто подсчитывать прибыль.»
Как, по вашему мнению, должна формироваться цена аренды квартиры в доходном доме?
«Здесь есть два варианта. Арендатор платит столько же, сколько он платил бы, арендуя у частного лица, но тогда цена, как правило, завышена. А вообще существует формула: месячная аренда квартиры равна ее окупаемости за 10 лет. То есть, стоимость квартиры делится на 120 месяцев, и к этой сумме прибавляются коммунальные услуги.»
Может ли Россия снова полностью покрыться доходными домами, как в царские времена?
«Вряд ли. Российские граждане традиционно предпочитают быть собственниками жилья, и изменить эту психологию очень сложно, особенно если аренда будет достаточно дорогой.»
